*सभी पंजीकृत समितियों के लिए अच्छी खबर*

 *सभी पंजीकृत समितियों के लिए अच्छी खबर*

कल कैबिनेट में लिए गए फैसले के मुताबिक, अब हम बिना कन्वेयंस डीड के जमीन के मालिक होंगे। तो अब आप जल्द ही अपनी जमीन के मालिक बन जाएंगे और जमीन पर मालिक और बिल्डर का मालिकाना हक जल्द ही खत्म हो जाएगा। आप सभी को बधाई।

हस्तांतरण विलेख रद्द:-

*फ्लैट मालिकों को राजस्व विभाग/नगरपालिका आदि के संपत्ति कार्ड में अपना नाम दर्ज कराना होगा। महाराष्ट्र राज्य मंत्रिमंडल ने कल हुई बैठक में इसे सैद्धांतिक रूप से मंजूरी दे दी है। नया कानून पारित किया जाएगा, जो कन्वेयंस डीड की प्रक्रिया को सरल बनाएगा। नए कानून का मसौदा कुछ ही हफ्तों में तैयार हो जाएगा और बजट सत्र या महाराष्ट्र विधानसभा के मानसून सत्र में अधिनियम को मंजूरी मिल जाएगी। 

बिल्डर द्वारा भूमि व भवन सहकारी समिति को न देना कानून का उल्लंघन है। यह अपराध धारा 13(1) के अनुसार 3 वर्ष की सजा का प्रावधान है। अत: यह अपराध संज्ञेय एवं गंभीर है।

महाराष्ट्र में कृषि के बाद निर्माण व्यवसाय दूसरा सबसे बड़ा आर्थिक कारोबार और रोजगार पैदा करने वाला व्यवसाय है।

फरवरी 2015 में, जब महाराष्ट्र सरकार के सहकारी आयुक्त ने पंजीकृत हाउसिंग सोसाइटियों के कन्वेयंस की समीक्षा की, तो यह पाया गया कि 63,000 सोसायटियों को कन्वेयंस नहीं दिया गया था। प्रत्येक सोसायटी में औसतन 100 बंगले और प्रत्येक बंगले की औसत लागत 1 करोड़ रुपये मानते हुए, बिल्डर ने 63,00,000 करोड़ रुपये (तीन सौ साठ लाख करोड़) की संपत्ति नहीं बताई है। प्रतिफल के साथ स्वामित्व हस्तांतरित करने में विफलता विश्वासघात का एक बड़ा अपराध है।

पूरे महाराष्ट्र में 2014 में कुल चोरी हुई संपत्ति 2944 करोड़ रुपये है। 2014 में भारत में चोरी हुए सामान की कुल कीमत 7500 करोड़ रुपये है। इससे पता चलेगा कि कन्वेंस न देने वाले बिल्डरों ने समाज के साथ कितना धोखा किया है।

पुणे शहर में 11000 (ग्यारह हजार) सहकारी आवास समितियां पंजीकृत हैं। उन्हें अवगत नहीं कराया गया है. महाराष्ट्र स्वामित्व फ्लैट अधिनियम, 1963 की धारा 11 के अनुसार, प्रमोटर (बिल्डर) को सोसायटी के पंजीकरण की तारीख से चार महीने के भीतर भूमि और भवन को सोसायटी के नाम पर हस्तांतरित करना आवश्यक है। इस प्रावधान का उल्लंघन धारा 13 के अनुसार 3 वर्ष की सजा का अपराध है।

मान लीजिए किसी सोसायटी में 100 बंगले हैं और एक बंगले की कीमत 1 करोड़ है, तो बिल्डरों ने लोगों से कुल 11,00,000 करोड़ (ग्यारह लाख करोड़) लिए। लेकिन बंगले और उसके नीचे की जमीन का मालिकाना हक खरीदार को नहीं दिया जाता है. यह एक तरह से लोगों के पैसे की लूट है.'

पुणे शहर में चोरी, डकैती, हेराफेरी, आपराधिक विश्वासघात के सभी अपराधों में चोरी की गई संपत्ति वर्ष 2014 में लगभग 125 करोड़ थी और बिल्डर द्वारा ली गई राशि 11,00,000 (ग्यारह लाख करोड़) करोड़ है। इससे सोसायटी को बिल्डरों से लाखों रुपये का नुकसान हो रहा है।

इस व्यवसाय में स्थानांतरण में होने वाली गड़बड़ियों और कठिनाइयों को गंभीरता से लेने और इसका अध्ययन करने और समाधान सुझाने के लिए, महाराष्ट्र सरकार, बी. बी। पेमास्टर्स समिति (आईसीएस) के वरिष्ठ सचिव की नियुक्ति 20 मई 1960 को की गई थी। उन्होंने 29 जून 1961 को सरकार को रिपोर्ट दी। उनके द्वारा सुझाए गए उपायों और सिफारिशों पर विचार करते हुए, महाराष्ट्र सरकार ने 1963 में 'महाराष्ट्र स्वामित्व फ्लैट्स (निर्माण बिक्री, प्रबंधन और हस्तांतरण को बढ़ावा देने का विनियमन) अधिनियम 1963' (MoFA-1963) अधिनियम पारित किया।

इस अधिनियम में प्रमोटर (बिल्डर) की परिभाषा इस प्रकार है-

एक व्यक्ति जो किसी अन्य व्यक्ति, कंपनी, सहकारी समिति या व्यक्तियों के अन्य संघ को बिक्री के उद्देश्य से भवन, फ्लैट, अपार्टमेंट का निर्माण करता है और एक व्यक्ति जो उक्त निर्माण को बेचता है। इसमें यदि निर्माण करने वाला व्यक्ति और फ्लैट बेचने वाला व्यक्ति अलग-अलग हैं तो दोनों को प्रमोटर कहा जाना चाहिए। यदि मकान मालिक ने प्रमोटर को केवल फ्लैट बनाने और बेचने का अधिकार दिया है तो प्रमोटर में मकान मालिक भी शामिल है।

किसी भी भवन, फ्लैट्स अपार्टमेंट के निर्माण से पहले, प्रमोटर को स्थानीय निकाय से भवन योजना की मंजूरी, निर्माण शुरू करने की अनुमति लेनी होगी। योजना के अनुसार निर्माण पूरा करने के बाद, प्रमोटर को अधिभोग पत्र प्राप्त करना होगा और फिर फ्लैट खरीदार को फ्लैट का कब्जा सौंपना होगा।

दस व्यक्तियों द्वारा फ्लैट खरीदने की तारीख से चार महीने के भीतर, प्रमोटर को फ्लैट खरीदार संघ, सहकारी आवास सोसायटी के पंजीकरण के लिए संबंधित क्षेत्र के द्वितीयक रजिस्ट्रार को आवेदन करना होगा और शेष के प्रतिनिधि के रूप में आवेदन में शामिल होना होगा। फ़्लैट.

इस प्रकार आवेदन करने पर कुछ ही दिनों में सहकारी गृह डिजाइन संस्था पंजीकृत हो जाती है।

उपरोक्त अधिनियम की धारा 11 के प्रावधान के अनुसार, संगठन के पंजीकरण की तारीख से चार महीने के भीतर, प्रमोटर (बिल्डर) और भूमि मालिक को भवन के नीचे की भूमि के स्वामित्व के सभी दस्तावेज पूरे करने होंगे। भूमि और भवन का अधिकार, स्वामित्व और हित सोसायटी के नाम पर हस्तांतरित किया जाना चाहिए। (कोवेंस करो)।

धारा 11 के अनुसार प्रमोटर सोसायटी के नाम पर भूमि, भवन, सामान्य सुविधाएं और खुली जगह खरीदने के लिए बाध्य है। परियोजना में फ्लैट धारकों को महाराष्ट्र अपार्टमेंट स्वामित्व अधिनियम, 1970 के अनुसार। अपार्टमेंट का पंजीकरण होना तय है. उस संबंध में, भूमि मालिक और बिल्डर को एक दस्तावेज पंजीकृत करना होगा जिसमें पूरी साइट के बारे में जानकारी, उस पर भवन के निर्माण के बारे में जानकारी, फ्लैट की कीमतें, सामान्य सुविधाओं के बारे में जानकारी, सीमित सामान्य सुविधाओं के बारे में जानकारी शामिल हो। पांच व्यक्तियों द्वारा फ्लैट खरीदने के चार महीने के भीतर खुली जगह की जानकारी, पार्किंग की जानकारी। इस दस्तावेज़ को डीड ऑफ़ डिक्लेरेशन कहा जाता है। महाराष्ट्र अपार्टमेंट स्वामित्व नियम, 1972 के नियम 3 के अनुसार, फॉर्म ए में घोषणा अनिवार्य है।

प्रत्येक अपार्टमेंट खरीदार को प्रमोटर द्वारा अपार्टमेंट के कब्जे की तारीख से चार महीने के भीतर अपने अपार्टमेंट और सामान्य सुविधाओं में अपने हिस्से, सही खरीद विलेख को पंजीकृत करना आवश्यक है। इस दस्तावेज़ को डीड ऑफ अपार्टमेंट कहा जाता है। (यह अपार्टमेंट का हस्तांतरण है।) अपार्टमेंट के विलेख के अनुसार, अपार्टमेंट धारक को अपने अपार्टमेंट का अधिकार, स्वामित्व, ब्याज, इसके तहत भूमि का प्रतिशत, अधिकार, शीर्षक, सामान्य सुविधाओं में ब्याज मिलता है। यद्यपि अपार्टमेंट के विलेख में उल्लेख नहीं किया गया है, अपार्टमेंट धारक को स्वचालित रूप से सामान्य क्षेत्र, सुविधाओं, खुली जगह, छत पार्किंग में अधिकार और हित मिलते हैं।

अपार्टमेंट के विलेख के पंजीकरण के बाद, प्रमोटर या बिल्डर के पास कोई शेष अधिकार, स्वामित्व अधिकार, भूमि में रुचि, खुली जगह, सामान्य सुविधाएं नहीं होती हैं।

कुछ बिल्डर्स सोसायटी में खुली जगह पर जिम, स्विमिंग पूल और टेनिस कोर्ट बनाकर किराए पर दे देते हैं। कुछ बिल्डर बिल्डिंग की छत और पार्किंग की जगह दूसरे व्यक्ति को बेच देते हैं। बिल्डिंग पर मोबाइल टावर खड़ा कर किराये पर दे दिया गया है. दीवारों पर विज्ञापन लगाने के लिए दीवारें किराए पर देना गैरकानूनी है। इस प्रकार उस संपत्ति से लाभ कमाना जो उनके पास नहीं है, फ्लैट धारक की ओर से धोखाधड़ी है।

अपार्टमेंट ओनरशिप एक्ट के तहत सामान्य सुविधाओं, जमीन, छत, बगीचे को बांटने का अधिकार किसी को नहीं है। ये वस्तुएँ स्थायी रूप से सभी सदस्यों के संयुक्त स्वामित्व में होती हैं। इसमें प्रत्येक का सौवाँ भाग है। यहां तक कि फ्लैट धारक को भी इसका बंटवारा करने का अधिकार नहीं है.

यदि बिल्डर धारा 11 के अनुसार भूमि और भवन नहीं देता है, तो बिल्डर, कंपनी, कंपनी के सभी भागीदार, भूमि मालिक धारा 13 (1) के अनुसार आपराधिक अपराध के लिए उत्तरदायी होंगे। ऐसा अपराध आपराधिक संहिता की पहली अनुसूची के तहत संज्ञेय है। पुलिस को आपराधिक संहिता के अध्याय 12 के तहत संज्ञेय अपराध दर्ज करने, भूमि मालिक और बिल्डर को गिरफ्तार करने, अदालत में आरोप पत्र भेजने की शक्तियां प्राप्त हैं। आपराधिक संहिता की धारा 468 के अनुसार, 3 साल की सजा वाले अपराध के लिए 3 साल के भीतर शिकायत दर्ज करना अनिवार्य है। लेकिन धारा 472 के तहत, जारी अपराध की शिकायत किसी भी समय दर्ज की जा सकती है।

एस में बॉम्बे हाई कोर्ट ने कहा, अनुच्छेद 11 के प्रावधानों का उल्लंघन एक सतत अपराध है। ईरानी बनाम मैसर्स दिनशा और दिनशा के मामले में 1999 में देखा गया।

यह मामला 1999 Cr.LJ पेज 240 (बॉम्बे हाई कोर्ट) में दर्ज है। भी जारी है

भागीरथ कनोरिया बनाम मध्य प्रदेश राज्य के मामले में सुप्रीम कोर्ट की एक पीठ द्वारा अपराध का विश्लेषण किया गया है।

यह मामला एआईआर-1984- पेज नं. 1688 (एससी) यहां प्रकाशित किया गया है। इसका सीधा मतलब यह है कि आप जिस बंगले/फ्लैट में रह रहे हैं, उसकी सहकारी समिति दस या बीस साल पहले पंजीकृत हो चुकी है और बिल्डर ने अभी तक जमीन और भवन का हस्तांतरण सोसायटी के नाम नहीं किया है। ऐसे में आज भी आपको, सभी या किसी एक या अधिक फ्लैट धारकों को बिल्डर और जमीन मालिक के खिलाफ किसी भी पुलिस स्टेशन में शिकायत (FIR) दर्ज कराने का अधिकार है. ऐसी शिकायत दर्ज करने के बाद, पुलिस स्टेशन के प्रभारी अधिकारी के लिए आपराधिक संहिता की धारा 154 (1) के अनुसार भूमि मालिक और बिल्डर के खिलाफ संज्ञेय मामला दर्ज करना अनिवार्य है। यदि पुलिस अधिकारी मामला दर्ज करने से इनकार करता है, तो पुलिस उपायुक्त, पुलिस आयुक्त के पास शिकायत दर्ज की जा सकती है। हालाँकि, यदि मामला दर्ज नहीं किया गया है, तो मामले को दर्ज करने और जांच करने के लिए आपराधिक संहिता की धारा 156(3) के तहत अदालत से आदेश लिया जा सकता है।

सूचना के आधार पर संज्ञेय अपराध दर्ज करना थानाध्यक्ष को कानूनन अनिवार्य है। अपराध दर्ज करने से पहले पुलिस अधिकारी को पूछताछ करने का अधिकार नहीं है. दी गई शिकायत या जानकारी विश्वसनीय नहीं है, सत्य नहीं है. पुलिस अधिकारी को सूचना को अस्वीकार करने या इस आधार पर मामला दर्ज करने से बचने का कोई अधिकार नहीं है कि शिकायतकर्ता विश्वसनीय नहीं है या किसी अन्य आधार पर। ऐसी टिप्पणी सर्वोच्च न्यायालय के मुख्य न्यायाधीश माननीय ने की। पी। सदाशिवम की पीठ ने ललिता कुमारी बनाम उत्तर प्रदेश राज्य के मामले में 12 नवंबर 2013 को यह फैसला सुनाया था। इसी फैसले में आगे कहा गया है कि जो अधिकारी अपराध दर्ज करने से इनकार करता है, उसके खिलाफ कार्रवाई की जानी चाहिए. (याचिका संख्या 68/2008, दिनांक 12.11.2013) आदेश संख्या 15011/35/2013 एससी/एसटी-डब्ल्यू दिनांक 12.11.2013 कि केंद्र सरकार के गृह विभाग को भी ऐसे पुलिस के खिलाफ आईपीसी 166 ए के तहत मामला दर्ज करना चाहिए अधिकारी. 10.05.2013 को जारी किया गया।

फ्लैट या फ़्लैट मालिक बिल्डर को फ़्लैट की कीमत चुकाते हैं। इसमें भवन के नीचे की जमीन की कीमत भी शामिल है। इसलिए बिल्डर को इमारत पर खुली जगह या पार्किंग या छत या छत अन्य लोगों को बेचने का कोई अधिकार नहीं है। अगर बिल्डर ऐसे बेचता है तो फ्लैट धारक भी ठगा जाता है और खरीदने वाला भी ठगा जाता है। यह धोखाधड़ी  आईपीसी 420 के तहत अपराध है। यदि बिल्डर सोसायटी को जमीन और भवन नहीं देता है तो अदालत में निजी आपराधिक मामला दायर किया जा सकता है। लेकिन उस मामले में वादी को सभी साक्ष्य, गवाह, दस्तावेजी सबूत अदालत में दाखिल करने होंगे। अभियोजक के लिए ये चीजें असंभव हैं. बॉम्बे हाई कोर्ट वी. के अनुसार एक नागरिक पुलिस स्टेशन में शिकायत दर्ज कर सकता है और उसके द्वारा दी गई शिकायत के आधार पर पुलिस द्वारा स्वतंत्र, उचित और निष्पक्ष जांच कर सकता है, यह अनुच्छेद 21 के अनुसार प्रत्येक भारतीय नागरिक का मौलिक अधिकार है। संविधान का. पी। पाटिल बनाम महाराष्ट्र सरकार मामला 2011 में देखा गया। (रिट याचिका संख्या 1629/2011 दिनांक 18.07.2011) शमीन उर्फ चिंटू शेख बनाम महाराष्ट्र राज्य, पुलिस निरीक्षक के मामले में बॉम्बे हाई कोर्ट की डिवीजन बेंच द्वारा भी देखा गया। (रिट याचिका संख्या 3044/2010 दिनांक 24.03.2011)।

1995 में नवरत राम बनाम हरियाणा राज्य के मामले में पंजाब और हरियाणा उच्च न्यायालय ने कहा कि प्रत्येक नागरिक को अपने आरोप लगाने वाले की निष्पक्ष जांच का अधिकार है। यह मामला 1995 सीआरएलजे पृष्ठ 1568 पर दर्ज किया गया है। अत: व्यवसाय में अपराध को कम करने के लिए समाज को अपनी बात न बताने वाले तथा अपना हिस्सा लेने वाले जमीन मालिक, प्रमोटर (बिल्डर) के विरुद्ध पुलिस थाने में आपराधिक शिकायत दर्ज करायी जानी चाहिए। मुझे इसे अकेले क्यों करना चाहिए? ऐसा मत सोचो, अपने आप से शुरुआत करो और आज ही शुरुआत करो।

दरअसल, बॉम्बे पुलिस अधिनियम, 1951 की धारा 64 के प्रावधानों के अनुसार, पुलिस अधिकारियों को अपनी सीमा के भीतर घूमकर संज्ञेय अपराध करने वाले अपराधियों के बारे में जानकारी प्राप्त करने और उन्हें बिना देरी किए गिरफ्तार करने और उनके खिलाफ कार्रवाई करने के लिए बाध्य किया गया है। यह उनका मूल कर्तव्य है.

बिल्डर द्वारा भूमि एवं भवन सहकारी समिति को न देना उपरोक्त अधिनियम की धारा 11 का उल्लंघन है। यह अपराध धारा 13(1) के अनुसार 3 वर्ष की सजा का प्रावधान है। अत: यह अपराध संज्ञेय एवं गंभीर है। स्पष्ट है कि पुलिस को समाज में जाकर सूचना प्राप्त करने, अपराधी को गिरफ्तार करने तथा मामले को न्यायालय में भेजने का अधिकार है। कुछ लोग पुलिस से डरते हैं. साथ ही बिल्डर भी डरा हुआ है. इसलिए वे शिकायत नहीं करते. ऐसी स्थिति में, पुलिस सरकार की ओर से अभियोजक के रूप में कार्य कर सकती है और धारा 11/13(1) के अनुसार भूमि मालिक और बिल्डर के खिलाफ संज्ञेय अपराध दर्ज कर सकती है। पुलिस विभाग ध्यान दे तो वाहन की समस्या तुरंत हल हो जाएगी। लोगों को अपने घर का मालिक होने का अधिकार है

मिलेगा और जनता के बीच पुलिस की छवि उज्ज्वल होगी। सरकार की छवि भी उज्ज्वल होगी.

*ग्राहक पंचायत महाराष्ट्र.* 

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           देश मेरा वतन समाचार पत्र 

         संपादक श्री दयाशंकर गुुुप्ता जी

नोट........ 

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